Jaka jest różnica między wartością katastralną a wartością rynkową nieruchomości?
Jaka jest różnica między wartością katastralną a wartością rynkową nieruchomości? Jak oblicza się każdą z nich?
Znać wartość nieruchomości jest niezwykle ważne, gdy planuje się zakup mieszkania. Nie ma jednak jednej, jedynej wartości — są dwie (a trzy, jeśli uwzględnić ostateczną cenę kupna-sprzedaży). Najbardziej istotne są wartość katastralna i wartość rynkowa. Czym się różnią i co oznaczają te pojęcia?
Wartość katastralna a wartość rynkowa: różnice
Istnieje kilka różnic między tymi pojęciami:
Wartość rynkową wyznacza się na podstawie wyceny lub bezpośrednio w akcie kupna-sprzedaży, natomiast wartość katastralną uzyskuje się w siedzibie elektronicznej katastru (catastro)
Wartość rynkowa nieruchomości uwzględnia czynniki czasowe, takie jak popyt czy sytuację gospodarczą. Z kolei wartość katastralna opiera się na obiektywnych danych o realnej wartości nieruchomości.
Czym jest wartość katastralna i do czego służy
Katastr to baza danych gromadząca wszystkie informacje dotyczące budynków wzniesionych w Hiszpanii; w tym także wartość katastralna — wartość administracyjna ustalona obiektywnie dla każdej nieruchomości i wyliczana na podstawie kryteriów wyceny zawartych w opracowaniu (ponencia de valores) dla właściwego gminy.
Posiadanie wartości katastralnej odpowiadającej nieruchomości ma wpływ na wysokość podatków. To właśnie ten wskaźnik określa podstawę opodatkowania w podatku IBI. Dlatego jeśli ta wartość jest prawidłowa, daniny naliczane od nieruchomości będą właściwe — i nie będzie się płacić zbyt dużo co roku.
Czym jest wartość rynkowa
Wartość rynkowa nieruchomości zmienia się i zależy od wielu czynników, zwłaszcza od popytu. Jeśli jest wielu zainteresowanych kupujących, którzy chcą nabyć nieruchomość o konkretnych cechach, cena na rynku wzrośnie. Jeśli nie ma chętnych — spadnie.
Jak oblicza się wartość katastralną i wartość rynkową
Jeśli interesuje Cię to, jak oblicza się wartość rynkową mieszkania i czym różni się ona od wyliczenia wartości katastralnej, w kolejnych sekcjach rozwinęliśmy szczegółowo każdy z tych punktów:
Obliczanie wartości katastralnej nieruchomości. Wartości katastralne można aktualizować co roku, stosując współczynniki zatwierdzone odpowiednimi ustawami o budżetach ogólnych państwa. Aby wyliczyć wartość katastralną, katastr opiera się na szeregu czynników i kryteriów, takich jak:
• Lokalizacja nieruchomości
• Wartość budynku
• Wartość gruntu
• Wiek nieruchomości
• Remonty lub modernizacje
• Wartość artystyczna lub historyczna
Warto podkreślić, że każda zmiana w otoczeniu nieruchomości może wpłynąć na wartość katastralną — na przykład prace modernizacyjne przy ulicy, na której znajduje się nieruchomość.
Wartość katastralna uwzględnia obiektywne czynniki, jak powyższe, ale nie bierze pod uwagę innych wskaźników, takich jak podaż i popyt. Ponadto nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości, dlatego ustalono współczynnik odniesienia do rynku na poziomie 0,5. Optymalnie byłoby, gdyby wartość katastralna stanowiła 50% wartości rynkowej.
Obliczanie wartości rynkowej nieruchomości
Wycena jest metodą, która daje najbardziej zbliżoną do wartości rynkowej liczbę. Wiele razy, gdy sprzedaje się mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości, to właśnie ona ustala cenę.
Wartość mieszkania można też wyliczyć na podstawie analizy rynku: sprawdzając, za ile w danej okolicy sprzedają się domy o podobnych cechach, oceniając stan zachowania i wartość gruntu — i inne kwestie.
Ustalenie odpowiedniej i realistycznej ceny sprawi, że sprzedaż domu będzie przebiegać sprawniej. Mieszkanie wycenione powyżej wartości rynkowej rzadko znajduje nabywcę, a zainteresowany — jeśli w ogóle się pojawi — może mieć problemy przy uzyskaniu kredytu hipotecznego, ponieważ często banki zajmują się wyceną.
Wartość katastralna wyższa niż wartość rynkowa
Sprzedawanie mieszkania powyżej wartości katastralnej jest częste i legalne. W zależności od tego, w jaki sposób liczy się podatek od przyrostu wartości (plusvalía): obiektywnie (gdzie bierze się pod uwagę wartość katastralną) albo realnie (gdzie nie uwzględnia się wartości katastralnej), sprzedaż powyżej tej wartości będzie wpływać na wysokość podatku.
Różnica między wartością z wyceny a wartością rynkową
Wartość z wyceny uzyskuje się na podstawie analizy technicznej. Wartość rynkowa odnosi się do kwoty, jaką kupujący jest gotów zapłacić za konkretne mieszkanie. To dwa ściśle powiązane pojęcia.
Źródło: idealista.com
