Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной стоимости объекта недвижимости?
В чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости? Как рассчитывается каждая из них?
Знать стоимость объекта недвижимости крайне важно, когда вы планируете купить жилье. Однако не существует единого значения — есть два (три, если учитывать итоговую стоимость сделки купли-продажи). Наиболее значимы кадастровая стоимость и рыночная стоимость. Чем они отличаются и что означают эти понятия?
Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: различия
Между этими понятиями есть несколько различий:
Рыночная стоимость определяется по результатам оценки или прямо в рамках сделки купли-продажи, тогда как кадастровая стоимость устанавливается на электронном портале кадастра (catastro)
Рыночная стоимость объекта учитывает временные факторы, например спрос и экономический контекст. В то же время кадастровая стоимость опирается на объективные данные о реальной стоимости недвижимости.
Что такое кадастровая стоимость и для чего она нужна
Кадастр — это база данных, в которой собраны все сведения об объектах недвижимости, построенных в Испании; среди них — кадастровая стоимость. Это административно установленная величина для каждого объекта, рассчитываемая на основе критериев оценки, изложенных в докладе о стоимостях соответствующего муниципалитета.
Соответствующая недвижимости кадастровая стоимость влияет на уплату налогов. Именно она определяет налоговую базу по IBI (налог на недвижимость). Поэтому если это значение рассчитано корректно, налоги, начисляемые на объект, будут справедливыми, и ежегодно не придется переплачивать.
Что такое рыночная стоимость
Рыночная стоимость объекта недвижимости колеблется и зависит от множества факторов, прежде всего — от спроса. Если на покупку недвижимости с определенными характеристиками заинтересовано много покупателей, цена на рынке вырастет. Если интереса нет — она снижается.
Как рассчитываются кадастровая и рыночная стоимости
Если вам интересно, как рассчитывается рыночная стоимость жилья и чем она отличается от расчета кадастровой стоимости, в следующих разделах мы подробно разберем каждый из этих пунктов:
Рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Кадастровые значения можно ежегодно обновлять путем применения коэффициентов, утвержденных соответствующими законами о государственных бюджетах. Чтобы определить кадастровую стоимость, кадастр опирается на ряд факторов и критериев, таких как:
• Местоположение объекта недвижимости
• Стоимость строительства
• Стоимость земли
• Год постройки (возраст) объекта
• Ремонт или обновления
• Художественная или историческая ценность
Важно отметить, что любое изменение, выполненное в окружении объекта недвижимости, может изменить кадастровую стоимость — например, работы по улучшению на улице, где находится недвижимость.
Кадастровая стоимость учитывает объективные факторы, перечисленные выше, но не принимает во внимание другие показатели, такие как предложение и спрос. Кроме того, она не может быть выше рыночной стоимости объекта, поэтому был установлен коэффициент-ориентир для рынка — 0,5. Оптимально, чтобы кадастровая стоимость составляла 50% от рыночной.
Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости
Оценка — это метод, который дает наиболее близкую цифру к рыночной стоимости объекта. Часто, если квартиру продают через агентство недвижимости, именно агентство устанавливает цену.
Также можно рассчитать стоимость квартиры, проведя исследование рынка: узнать, по какой цене в зоне продаются дома с похожими характеристиками, учитывать состояние объекта и стоимость земли и т. д.
Установление подходящей и реалистичной цены поможет сделать продажу дома более быстрой. Жилье по цене выше рыночной, как правило, продается редко, а заинтересованное лицо, если таковое имеется, может столкнуться с проблемами при получении ипотеки, поскольку во многих случаях банки занимаются оценкой.
Кадастровая стоимость выше рыночной
Продать жилье дороже кадастровой стоимости — распространенная и законная практика. В зависимости от того, как рассчитывают прирост стоимости (plusvalía): объективно (где кадастровая стоимость учитывается) или по фактическим данным (где кадастровая стоимость не принимается во внимание), продажа дороже будет влиять на уплату налога.
Разница между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью
Оценочная стоимость определяется на основе технического анализа. Рыночная стоимость — это сумма, которую покупатель готов заплатить за конкретное жилье. Это два тесно связанных понятия.
Источник: idealista.com
