Guía completa para comprar vivienda en España

Introducción

La compra de una vivienda en España, especialmente en la Costa Blanca, se ha convertido en una de las decisiones más frecuentes entre compradores internacionales que buscan invertir o vivir en zonas como Benidorm, Alicante, Finestrat o Torrevieja. Esta región destaca por su estabilidad, su alta demanda inmobiliaria y su capacidad de generar rentabilidad a través del alquiler durante todo el año.

Sin embargo, comprar una propiedad en España requiere entender no solo el precio del inmueble, sino también todos los aspectos legales, financieros y administrativos que forman parte del proceso. Para que la compra sea segura y eficiente, es fundamental conocer cada etapa, desde la selección de la vivienda hasta la firma ante notario y la inscripción en el registro de la propiedad.

Este contenido ha sido estructurado como una guía completa para comprar vivienda en España, en la que se explican los costes reales, la documentación necesaria, las diferencias entre obra nueva y vivienda de reventa, las obligaciones después de la compra y los factores clave que determinan una inversión inmobiliaria segura y rentable en la Costa Blanca.

Benidorm I Alicante I Finestrat I Altea I Calpe

Diferencias entre obra nueva y vivienda de segunda mano

El mercado inmobiliario en España se divide en dos grandes categorías: obra nueva y vivienda de reventa.
Entender esta diferencia es esencial porque afecta directamente a los impuestos, al estado del inmueble y al tipo de inversión.

En el caso de la obra nueva, el comprador adquiere la propiedad directamente del promotor. Este tipo de viviendas
cumple con las normativas más recientes en eficiencia energética y calidad constructiva, y en muchos casos forma parte de
urbanizaciones modernas con zonas comunes como piscina, gimnasio o seguridad privada. Desde el punto de vista fiscal,
la obra nueva está sujeta al IVA, que actualmente es del 10%, y al impuesto AJD, que suele situarse entre el 1% y el 1,5%.
Este tipo de propiedad suele requerir menos mantenimiento inicial, pero implica un coste total
ligeramente superior debido a la carga fiscal.

Por otro lado, la vivienda de reventa es aquella que se adquiere a un propietario particular. Suele estar ubicada
en zonas más consolidadas, cerca de la playa o del centro urbano, lo que la hace especialmente atractiva para alquiler
o uso inmediato. En este caso, el impuesto aplicable es el ITP, que en la Comunidad Valenciana ronda el 10%.
Aunque el precio de compra puede ser más competitivo, es importante tener en cuenta posibles reformas o actualizaciones.

Costes reales de compra y estructura de gastos

Uno de los errores más frecuentes entre compradores extranjeros es fijarse únicamente en el precio del inmueble, sin tener en cuenta
el coste total real de la operación. En España, la compra de una vivienda conlleva una serie de gastos obligatorios que deben contemplarse desde el inicio.

De forma orientativa, el comprador debe prever entre un 11% y un 13% adicional sobre el precio de compra, variando en función
de si se trata de obra nueva o de una vivienda de segunda mano.

Para visualizarlo mejor, en una propiedad con un precio de 300.000€, el coste final puede situarse aproximadamente entre 334.000€
y 337.500€. Esta diferencia se debe principalmente al tipo de impuesto aplicable: IVA en obra nueva o ITP en el mercado secundario.

Más allá del impuesto, existen otros costes necesarios que forman parte del proceso:

Notaría, responsable de formalizar la compraventa y otorgar validez legal a la escritura, con un coste habitual entre 1.200€ y 2.000€

Registro de la Propiedad, que asegura la correcta inscripción del nuevo propietario, con un coste aproximado de 600€ a 1.000€

Gastos administrativos, como la emisión de cheque bancario, obtención de NIE o gestiones adicionales, alrededor de 500€

Abogado, cuya función es verificar toda la documentación, detectar posibles cargas y coordinar el proceso de compra,
con honorarios generalmente entre el 1% y el 2% del valor del inmueble, con un mínimo habitual cercano a 2.000€

En caso de financiación hipotecaria, se debe añadir el coste de la tasación, imprescindible para que el banco determine el valor real
de la propiedad. Prever correctamente estos costes desde el principio permite evitar desviaciones en el presupuesto y tomar decisiones más seguras, especialmente en una operación tan importante como la compra de una vivienda en España.

Ejemplo real - mercado primario (obra nueva)

Para una propiedad con un precio de 300.000€, el comprador debe añadir:

IVA (10%): aprox. 30.000€
AJD (1,5%): aprox. 4.500€
Notaría: aprox. 1.600€
Registro de la Propiedad: aprox. 800€
Otros gastos administrativos: aprox. 500€

Los gastos adicionales ascienden aproximadamente a 37.500€,
lo que eleva el coste total de la operación a unos 337.500€.

Esto supone un incremento cercano al 12-13% sobre el precio inicial.

Ejemplo real - mercado secundario (reventa)

Para una propiedad con el mismo precio de 300.000€, los costes serían:

ITP (10%): aprox. 30.000€
Notaría: aprox. 1.500€
Registro de la Propiedad: aprox. 800€
Otros gastos administrativos: aprox. 500€
Abogado: aprox. 1.500€

Los gastos adicionales ascienden aproximadamente a 34.000€, lo que sitúa el coste total en unos 334.000€.

Aquí el incremento real se mantiene en torno al 11-12%.

Documentación necesaria y verificación legal

El proceso de compra exige una revisión exhaustiva tanto de la situación del comprador como de la propiedad, ya que ambos elementos determinan la seguridad de la operación. Desde el punto
de vista del comprador, es imprescindible contar con un documento
de identidad válido, el número N.I.E. y una cuenta bancaria en España desde la cual se realizará la transacción. En caso de solicitar financiación, será necesario aportar documentación que acredite ingresos, estabilidad laboral y un informe crediticio del país de origen.

En relación con la propiedad, el documento más relevante es la Nota Simple, que permite verificar la titularidad y la existencia de cargas
o limitaciones. También es fundamental comprobar el certificado energético, la situación de deudas con la comunidad de propietarios y, en el caso de obra nueva, la existencia de licencias, garantías y cumplimiento normativo por parte del promotor. Esta fase resulta esencial para evitar riesgos y asegurar que la operación se realiza con total transparencia jurídica.

El número N.I.E. y la apertura de cuenta bancaria

El número N.I.E. es un requisito indispensable para cualquier operación económica en España, ya que permite al comprador identificarse ante la administración y realizar actos como la firma ante notario o el pago de impuestos. Sin este número no es posible formalizar la compra ni completar el proceso legal.

Además, es necesario disponer de una cuenta bancaria en España, desde la cual se gestionarán todos los pagos relacionados con la compra, incluyendo el precio del inmueble, los impuestos y los gastos asociados. En la mayoría de las operaciones, el pago se realiza mediante cheque bancario emitido por la entidad financiera, lo que garantiza seguridad y trazabilidad en la transacción.

Como obtener N.I.E.?

Financiación - proceso hipotecario

La financiación mediante hipoteca es una opción habitual entre compradores extranjeros que desean optimizar su inversión. Los bancos españoles ofrecen financiación, aunque con condiciones más conservadoras que para residentes, lo que implica un análisis más detallado del perfil del comprador.

Normalmente, la entidad financiera financia entre el 60% y el 70% del valor de la vivienda. El proceso comienza con una preaprobación que suele tardar entre 10 y 20 días, durante la cual el banco analiza la capacidad financiera, los ingresos y la estabilidad económica del comprador. Posteriormente, se realiza una tasación del inmueble y se establecen las condiciones definitivas del préstamo antes de su aprobación final.

Infórmate sobre hipotecas en España

Proceso completo de compra

El proceso de compra en España sigue una estructura clara y progresiva que garantiza la seguridad de la operación. Todo comienza con la selección de la vivienda, donde se analizan factores como la ubicación, el precio y el potencial de revalorización de la propiedad en el mercado.

Una vez elegida la propiedad, se realiza una reserva mediante el pago de una señal que permite retirarla temporalmente del mercado. El siguiente paso es la firma del contrato de arras, en el que se establecen las condiciones de la compraventa y se comprometen ambas partes. En esta fase, el abogado realiza una revisión completa de la documentación para garantizar la legalidad de la operación.

Finalmente, la transacción se formaliza ante notario mediante la firma de la escritura pública de compraventa. En ese momento se realiza el pago y se produce la transmisión de la propiedad. Posteriormente, la escritura se inscribe en el registro de la propiedad, consolidando legalmente la titularidad del comprador.

Obligaciones y costes después de la compra

Una vez finalizada la compra, el propietario debe asumir una serie de obligaciones periódicas que forman parte del mantenimiento de la propiedad. Entre ellas se encuentra el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), cuyo importe depende del valor catastral asignado a la vivienda.

Asimismo, en el caso de propiedades ubicadas dentro de urbanizaciones, será necesario abonar los gastos de comunidad, que cubren el mantenimiento de zonas comunes, servicios y gestión del edificio. Los propietarios no residentes también están obligados a declarar un impuesto anual, incluso si no alquilan la vivienda.

En caso de destinar la propiedad al alquiler, será necesario declarar los ingresos obtenidos y cumplir con la normativa fiscal vigente en España.

Infórmate sobre obligaciones

Benidorm I Alicante I Finestrat I Altea I Calpe

Rentabilidad, alquiler y uso de la propiedad

La Costa Blanca es una de las zonas con mayor potencial de rentabilidad en España, especialmente en ciudades como Benidorm, donde la demanda turística se mantiene constante durante todo el año. Este factor convierte la compra de una vivienda en una opción atractiva tanto para uso personal como para inversión.

No obstante, para alquilar legalmente una vivienda con fines turísticos, en muchas zonas es necesario disponer de una licencia específica. El potencial de rentabilidad dependerá de factores como la ubicación, el tipo de propiedad y la correcta gestión del alquiler. En general, las propiedades bien ubicadas, en buen estado y con servicios atractivos tienden a mantener una alta ocupación y generar ingresos estables.

Guía de licencia turística en Benidorm

ESTRELLAS PROPERTIES benidorm

Importancia de la agencia y el acompañamiento profesional

El proceso de compra en España es seguro, pero implica múltiples pasos, verificaciones y coordinación entre diferentes profesionales. Contar con una agencia inmobiliaria especializada y un abogado garantiza que cada fase se gestione correctamente y sin riesgos innecesarios.

El acompañamiento profesional no solo aporta seguridad jurídica, sino que también facilita la negociación, la selección de propiedades adecuadas y la coordinación integral de todo el proceso hasta la firma final.

Antes de cerrar la compra, es fundamental analizar la inversión desde una perspectiva global que incluya tanto factores financieros como estratégicos. La ubicación, el estado del inmueble, la demanda de alquiler y la evolución del mercado son elementos determinantes que influyen directamente en la rentabilidad y seguridad de la inversión.

Contar con asesoramiento profesional permite reducir riesgos, identificar oportunidades y tomar decisiones basadas en información real y contrastada.

Nuestros clientes, nuestra mejor referencia

La señora Kamila nos ayudo a encontrar nuestra casa deseada. Muy profesional.

— Irene Mirete Sánchez

Llegamos a Estrellas por recomendación y fue un acierto total. Un enfoque profesional, con todas las gestiones organizadas y preparadas para nuestra llegada a España. Sin conocer el mercado español ni la zona de la Costa Blanca, explicamos al equipo nuestras preferencias y supieron ajustar perfectamente las opciones disponibles. Tras tomar la decisión de compra y volver a España, solo necesitamos tres días para completar todos los trámites relacionados con la apertura de cuenta bancaria, la obtención del NIE y la firma ante notario. Estuvimos acompañados durante todo el proceso y, lo más importante, después de finalizar la compra siguen ofreciéndonos un servicio postventa completo y están siempre disponibles para cualquier duda. Con Estrellas Properties, lo imposible se vuelve posible. Tienen un enorme conocimiento y experiencia, lo que les permite resolver incluso situaciones que parecen difíciles de gestionar. Un saludo para todo el equipo y lo recomendamos totalmente.

— Justyna

Llegamos a Estrellas gracias a la recomendación de dos familias que habían adquirido propiedades en España de distintos perfiles. No nos gusta asumir riesgos, buscábamos una inversión segura para alquiler, que además nos permitiera un uso flexible como propietarios y un servicio de gestión de la propiedad al más alto nivel. Desde la primera conversación telefónica supe que no se trataba de una agencia enfocada en transacciones rápidas. Kamila, copropietaria de la agencia, acompaña a sus clientes en todo el proceso de elección, aportando su conocimiento sin ejercer presión. Presenta todo el abanico de posibilidades, lo que permite tomar decisiones con total seguridad. Está siempre disponible y responde con rapidez. Además, pasar tiempo con ella es un verdadero placer, porque aparte de ser una gran profesional con acceso a las mejores propiedades, es una persona fantástica. ¡La recomiendo sinceramente! Ha sido un verdadero placer. Kamila, ¡muchas gracias!

— Agata Magda

Fuimos a Benidorm con la intención de comprar una propiedad. Después de mucho tiempo buscando, encontramos Estrellas y desde el momento en que entramos no pudimos estar más contentos. Kamila estaba en su escritorio y, tras explicarle lo que buscábamos según nuestro presupuesto, no pudo ser más amable y servicial. Nos organizó la visita a 5 propiedades al día siguiente. Después de verlas y elegir una, todo lo que hizo por nosotros fue increíble. En solo 3 días teníamos abierta la cuenta bancaria y gestionados nuestros números NIE. Dejamos todo en manos de Kamila mientras regresábamos al Reino Unido, y en unas 3 semanas todo estaba completamente resuelto. No podríamos estar más felices en nuestro nuevo hogar. También queremos destacar a Marina, la abogada, que fue fantástica. Recomendamos totalmente este lugar y, si pudiéramos dar más de 5 estrellas, lo haríamos. ¡Muchas gracias de nuevo!

— Susan Vaughan

La colaboración con la Sra. Kamila es un verdadero placer. Su nivel de profesionalidad, tranquilidad y actitud positiva impresiona. ¡Ojalá hubiera más personas así en el mundo! Todo el proceso se llevó a cabo de manera ejemplar, a pesar de imprevistos y situaciones inesperadas (independientes de nosotros). ¡La recomiendo totalmente! 100% 😊

— Krzysztof Pe

Recomiendo encarecidamente a Kamila y a su equipo. Excelente colaboración durante la compra de la propiedad y ayuda en absolutamente todo, también después de la compra. Si alguien quiere comprar un apartamento o una casa en esta parte de España, esta es sin duda la agencia inmobiliaria adecuada.

— Piotr Turski

La mejor agencia para mí. Incluso en transacciones difíciles, y también después de la compra, siguen apoyando y ayudando. Por eso, las 5 estrellas son más que merecidas.

— Adam Nawotka (Myjnia 24H Ciechanów)

Kamila fue muy amable y profesional. Muchas gracias

— Daniel Ekhlaghy

Una experiencia perfecta, desde el primer momento pude confiar en Camila, me asesoró y ayudó en todo, muy sincera.

— Yolanda Sanchez Martinez

Son fiables, siempre disponibles los 7 días de la semana, expertos en todas las áreas del sector inmobiliario, honestos, comprometidos y siempre defendiendo los intereses del cliente. Trabajan con precisión, rapidez y nunca ejercen presión ni generan estrés en el cliente. Son multilingües y dedican todo el tiempo necesario, sin prisas ni agobios. Más allá de estas cualidades, se implican de verdad con las personas y nada es demasiado para ellos. Tenemos experiencia con agencias inmobiliarias en España y recomendamos sinceramente Estrellas Properties de Kamila Piontek. No busque otra agencia si quiere comprar o vender, contacte directamente con Estrellas Properties y no se arrepentirá. Sin duda volveremos a contar con Kamila Piontek para nuestra próxima operación inmobiliaria en España. ¡No lo dude más y llámelos hoy mismo! ¡5 estrellas deberían ser 10!

— Richard van Huizen

La mejor inmobiliaria de Benidorm , Marina y Camila me ayudaron a encontrar mi casa ideal .mil gracias.

— Inmaculada Sanchez

Entré por casualidad en la oficina de Estrellas Properties. Marina la abogada de la agencia me resolvió muchos problemas de mi compraventa. Sin duda una profesional! Recomendaría esta agencia a todos mis familiares y amigos.

— José Rodríguez

¡Kamila nos cayó literalmente del cielo! Después de muchas malas experiencias con otras agencias, por fin lo conseguimos 🥳 firmamos la escritura notarial. Sin la experiencia y la paciencia de Kamila no lo habríamos logrado. Muchísimas gracias, es un éxito compartido 💪🏼

— Eliza Debicka

¡Lo recomiendo de todo corazón! Excelente colaboración, todo explicado con claridad y llevado a cabo de manera muy profesional. Muchas gracias por todo, estamos muy contentos de haber llegado justamente aquí. ¡Un saludo!

— Patryk Borkowski

Recientemente compramos una vivienda a través de Estrellas Properties en Benidorm y tuvimos el absoluto placer de trabajar con Kamila. Desde el primer momento fue increíblemente atenta, profesional y de total confianza, una auténtica joya en el mundo inmobiliario. Kamila nos guió en cada paso del proceso con paciencia y dedicación, asegurándose siempre de que estuviéramos informados y tranquilos. Estuvo disponible siempre que tuvimos dudas y realmente fue más allá de lo esperado para que todo fuera fluido y sin estrés. Lo que más destacamos es su apoyo incluso después de finalizar la compra. No desapareció una vez cerrado el trato, sino que siguió en contacto y ayudándonos siempre que lo necesitamos. También queremos expresar nuestro más sincero agradecimiento a Marina, nuestra abogada, quien desempeñó un papel fundamental durante todo el proceso. Su atención al detalle, comunicación clara y profesionalidad nos dieron una gran tranquilidad. Marina siempre estuvo disponible para explica

— Bora Topkaya

Muy profesionales y con una comunicación excelente.

— Tomoroga Laurentiu

Estoy muy satisfecho con la colaboración con esta empresa, y en especial con Kamila. A pesar de algunas sorpresas durante la compra de la propiedad, Kamila se encargó de todo como debía. Durante todo el proceso de búsqueda y compra me sentí bien acompañado y atendido. En el futuro, si vuelvo a comprar otra propiedad, ¡sin duda será con ellos!

— Rafał M.

Durante nuestra búsqueda de un apartamento contamos con la ayuda de Kamilla. La hemos percibido como una agente inmobiliaria muy fiable, que se asegura de que todo el proceso de compra, en el sentido más amplio, transcurra correctamente. Piensa de forma proactiva, expone las opciones disponibles, pero en ningún momento resulta insistente. Tiene un gran conocimiento del mercado y mantiene buenas relaciones con muchos colegas en la zona. Además, Kamilla es una persona muy agradable, que se mantiene auténtica en cualquier situación. Sin duda, la volveríamos a elegir sin dudarlo. También es muy útil que, además de español y polaco, hable inglés.

— Esther

Fantástico servicio, profesional y con total compromiso, con apoyo en cada etapa. Todo se gestionó de forma muy rápida y eficiente, y además con gran amabilidad y cercanía. Lo recomiendo totalmente.

— Hanna Pelec

De todo corazón puedo recomendar Estrellas Properties. El maravilloso señor Władysław nos acompañó durante todo el proceso, desde la elección de la vivienda hasta el final… o mejor dicho, sin final, porque seguimos contando con su ayuda en todo. Y ya desde hace tiempo somos felices propietarios de una propiedad en España. Los mejores, sin duda.

— Marzena Bochen