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Wohnung oder Haus in Spanien kaufen - Komplettleitfaden für den Kauf an der Costa Blanca

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Einführung

Der Kauf einer Immobilie in Spanien, insbesondere an der Costa Blanca, ist zu einer der häufigsten Entscheidungen unter internationalen Käufern geworden, die investieren oder in Gegenden wie Benidorm, Alicante, Finestrat oder Torrevieja leben möchten. Die Region zeichnet sich durch ihre Stabilität, eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und die Möglichkeit aus, das ganze Jahr über durch Vermietung eine Rendite zu erzielen.

Allerdings erfordert der Kauf einer Immobilie in Spanien, nicht nur den Immobilienpreis zu verstehen, sondern auch alle rechtlichen, finanziellen und administrativen Aspekte, die Teil des Prozesses sind. Damit der Kauf sicher und effizient abläuft, ist es entscheidend, jede Etappe zu kennen – von der Auswahl der Immobilie bis hin zur Unterzeichnung beim Notar und der Eintragung im Grundbuch.

Dieser Inhalt wurde als umfassender Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Spanien strukturiert. Darin werden die realen Kosten, die erforderlichen Unterlagen, die Unterschiede zwischen Neubau und Weiterverkauf (Bestandsimmobilie), die Pflichten nach dem Kauf sowie die Schlüsselfaktoren erklärt, die eine sichere und rentable Immobilieninvestition an der Costa Blanca bestimmen.

Unterschiede zwischen Neubau und einer gebrauchten Wohnung

Der Immobilienmarkt in Spanien gliedert sich in zwei große Kategorien: Neubau und Gebrauchtwohnung.
Zu verstehen, worin dieser Unterschied liegt, ist entscheidend, weil er sich direkt auf die Steuern, den Zustand der Immobilie und die Art der Investition auswirkt.

Beim Neubau erwirbt der Käufer das Eigentum direkt vom Bauträger. Diese Art von Wohnungen
entspricht den neuesten Vorschriften in Bezug auf Energieeffizienz und Bauqualität und gehört in vielen Fällen zu
modernen Wohnanlagen mit Gemeinschaftsbereichen wie Pool, Fitnessstudio oder privater Sicherheitsdienst. Aus steuerlicher Sicht ist
der Neubau an die Mehrwertsteuer (IVA) gebunden, die derzeit 10% beträgt, sowie an die Steuer AJD, die sich meist zwischen 1% und 1,5% bewegt.
Diese Art von Eigentum erfordert in der Regel zunächst weniger Wartung, ist jedoch mit einem
insgesamt leicht höheren Kostenaufwand verbunden, der auf die steuerliche Belastung zurückzuführen ist.

Andererseits ist eine Gebrauchtwohnung eine Wohnung, die von einem privaten Eigentümer erworben wird. Sie befindet sich meist
in stärker erschlossenen Gebieten, in der Nähe des Strands oder des Stadtzentrums, wodurch sie besonders attraktiv für
Vermietung oder eine unmittelbare Nutzung ist. In diesem Fall gilt die Steuer ITP, die in der Comunidad Valenciana bei etwa 10% liegt.
Obwohl der Kaufpreis möglicherweise wettbewerbsfähiger ist, ist es wichtig, mögliche Renovierungen oder Modernisierungen zu berücksichtigen.

Echte Einkaufskosten und Kostenstruktur

Einer der häufigsten Fehler unter ausländischen Käufern besteht darin, sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie zu konzentrieren, ohne die
gesamten tatsächlichen Kosten der Transaktion zu berücksichtigen. In Spanien sind mit dem Kauf einer Wohnung eine Reihe verpflichtender Ausgaben verbunden, die von Anfang an eingeplant werden müssen.

Als grobe Orientierung sollte der Käufer zusätzlich mit 11% bis 13% auf den Kaufpreis rechnen, je nachdem
ob es sich um Neubau oder eine Gebrauchtwohnung handelt.

Um das besser zu veranschaulichen: Bei einer Immobilie mit einem Preis von 300.000€ kann der Endpreis ungefähr zwischen 334.000€
und 337.500€ liegen. Der Unterschied ist vor allem auf den anwendbaren Steuersatz zurückzuführen: Mehrwertsteuer (IVA) beim Neubau oder ITP im Sekundärmarkt.

Über die Steuer hinaus gibt es weitere notwendige Kosten, die Teil des Prozesses sind:

Notar, zuständig für die Beurkundung des Kaufvertrags und die rechtliche Wirksamkeit der Urkunde, mit üblicherweise Kosten zwischen 1.200€ und 2.000€

Grundbuchamt, das die korrekte Eintragung des neuen Eigentümers sicherstellt, mit einem ungefähren Kostenniveau von 600€ bis 1.000€

Verwaltungskosten, wie die Ausstellung eines Bankschecks, die Beschaffung der NIE oder zusätzliche Formalitäten, rund 500€

Anwalt, dessen Aufgabe darin besteht, sämtliche Unterlagen zu prüfen, mögliche Belastungen aufzudecken und den Kaufprozess zu koordinieren,
mit Honoraren in der Regel zwischen dem 1% und 2% des Immobilienwerts, mit einem üblichen Mindestbetrag nahe 2.000€

Bei einer Finanzierung über eine Hypothek muss zusätzlich die Kosten für die Bewertung (Gutachten) eingeplant werden, die unerlässlich ist, damit die Bank den tatsächlichen Wert
der Immobilie festlegen kann. Diese Kosten von Anfang an korrekt zu kalkulieren, hilft dabei, Abweichungen im Budget zu vermeiden und sicherere Entscheidungen zu treffen – gerade bei einer so wichtigen Transaktion wie dem Kauf einer Wohnung in Spanien.

Echtes Beispiel – Primärmarkt (Neubau)

Für eine Immobilie mit einem Preis von 300.000€ muss der Käufer hinzurechnen:

  • USt (10%): ca. 30.000€

  • AJD (1,5%): ca. 4.500€

  • Notar: ca. 1.600€

  • Grundbuch: ca. 800€

  • Sonstige Verwaltungskosten: ca. 500€

Die zusätzlichen Kosten belaufen sich auf rund 37.500€,
wodurch sich die Gesamtkosten der Transaktion auf etwa 337.500€ erhöhen.

Das entspricht einem Anstieg von ungefähr 12-13% gegenüber dem ursprünglichen Preis.

Echtes Beispiel – Sekundärmarkt (Weiterverkauf)

Für eine Immobilie mit demselben Preis von 300.000€ würden die Kosten betragen:

  • Grunderwerbsteuer (10%): ca. 30.000€

  • Notar: ca. 1.500€

  • Grundbuchamt: ca. 800€

  • Sonstige Verwaltungskosten: ca. 500€

  • Anwalt: ca. 1.500€

Die zusätzlichen Kosten belaufen sich auf insgesamt ungefähr 34.000€, wodurch sich die Gesamtkosten auf rund 334.000€ belaufen.

Hier bleibt die reale Erhöhung bei etwa 11-12%.

Erforderliche Dokumentation und rechtliche Prüfung

Der Kaufprozess erfordert eine gründliche Prüfung sowohl der Situation des Käufers als auch der Immobilie, da beide Elemente die Sicherheit des Geschäfts bestimmen. Aus Sicht des Käufers ist es unerlässlich, über einen gültigen Ausweis
mit Identitätsnachweis, die N.I.E.-Nummer sowie ein Bankkonto in Spanien zu verfügen, von dem aus die Transaktion durchgeführt wird. Wenn Finanzierung angefragt wird, müssen Unterlagen vorgelegt werden, die das Einkommen, die berufliche Stabilität sowie einen Kreditbericht des Herkunftslandes belegen.

In Bezug auf die Immobilie ist das wichtigste Dokument die Einfachnotiz (Nota Simple), mit der sich das Eigentum und das Vorhandensein von Belastungen
oder Einschränkungen überprüfen lässt. Ebenso wichtig ist die Kontrolle des Energieausweises, die Feststellung der Schuldensituation gegenüber der Eigentümergemeinschaft und – im Fall von Neubau – das Vorhandensein von Lizenzen, Garantien sowie die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben durch den Bauträger. Diese Phase ist entscheidend, um Risiken zu vermeiden und sicherzustellen, dass das Geschäft mit vollständiger rechtlicher Transparenz abgewickelt wird.

Die N.I.E.-Nummer und die Eröffnung eines Bankkontos

Die Nummer N.I.E. ist eine zwingende Voraussetzung für jede wirtschaftliche Transaktion in Spanien, da sie es dem Käufer ermöglicht, sich gegenüber der Verwaltung zu identifizieren und Handlungen wie die Beurkundung beim Notar oder die Zahlung von Steuern vorzunehmen. Ohne diese Nummer ist es nicht möglich, den Kauf rechtswirksam zu formalisieren und den rechtlichen Prozess abzuschließen.

Darüber hinaus ist es erforderlich, über ein Bankkonto in Spanien zu verfügen, von dem aus alle Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf verwaltet werden, einschließlich des Kaufpreises der Immobilie, der Steuern und der damit verbundenen Kosten. In den meisten Fällen erfolgt der Zahlungsvorgang per Bankscheck, der von der Finanzinstitution ausgestellt wird, was Sicherheit und Nachvollziehbarkeit der Transaktion gewährleistet.

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Finanzierung – Hypothekenprozess

Die Finanzierung über eine Hypothek ist eine gängige Option unter ausländischen Käufern, die ihre Investition optimieren möchten. Spanische Banken bieten Finanzierung, allerdings unter konservativeren Bedingungen als für Einwohner, was eine genauere Analyse des Käuferprofils erfordert.

Üblicherweise finanziert die Bank zwischen dem 60% und 70% des Wohnungswerts. Der Prozess beginnt mit einer Vorabgenehmigung, die meist zwischen 10 und 20 Tagen dauert. In dieser Zeit prüft die Bank die finanzielle Leistungsfähigkeit, die Einnahmen und die wirtschaftliche Stabilität des Käufers. Anschließend wird eine Immobilienbewertung durchgeführt und die endgültigen Konditionen des Darlehens festgelegt, bevor es schließlich genehmigt wird.

In Spanien offiziell registrierte Immobilienagentur

  • Offiziell registrierte Immobilienagentur in der Comunidad Valenciana mit der Nummer RAICV1425

  • Mitglied von APIAL Alicante, einem Berufsverband von Immobilienmaklern in der Provinz Alicante

RAICV1425

RAICV1425

APIAL A-155

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Vollständiger Kaufprozess

Der Kaufprozess in Spanien folgt einer klaren und fortschreitenden Struktur, die die Sicherheit der Transaktion gewährleistet. Alles beginnt mit der Auswahl der Immobilie, wobei Faktoren wie Lage, Preis und das Potenzial der Wertsteigerung der Immobilie auf dem Markt analysiert werden.

Sobald die Immobilie ausgewählt ist, wird eine Reservierung vorgenommen, indem eine Anzahlung geleistet wird, die es ermöglicht, die Immobilie vorübergehend vom Markt zu nehmen. Der nächste Schritt ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags mit Anzahlung, in dem die Bedingungen des Kaufvertrags festgelegt werden und sich beide Parteien verpflichten. In dieser Phase prüft der Anwalt die Unterlagen umfassend, um die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherzustellen.

Schließlich wird die Transaktion beim Notar durch die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde formell beurkundet. In diesem Moment erfolgt die Zahlung und es kommt zur Übertragung des Eigentums. Anschließend wird die Urkunde ins Grundbuch eingetragen, wodurch das Eigentum des Käufers rechtlich endgültig gesichert wird.

Pflichten und Kosten nach dem Kauf

Nach Abschluss des Kaufs muss der Eigentümer eine Reihe wiederkehrender Verpflichtungen übernehmen, die Teil der Instandhaltung der Immobilie sind. Dazu gehört unter anderem die Grundsteuer (IBI), deren Höhe vom dem Wohnobjekt zugewiesenen Katasterwert abhängt.

Darüber hinaus müssen bei Immobilien, die sich in Wohnanlagen befinden, die gemeinschaftlichen Kosten bezahlt werden, die die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, die Dienste und die Verwaltung des Gebäudes abdecken. Auch nicht ansässige Eigentümer sind verpflichtet, eine jährliche Steuererklärung abzugeben, selbst wenn sie die Wohnung nicht vermieten.

Wenn die Immobilie zur Vermietung bestimmt wird, müssen die erzielten Einnahmen deklariert und die in Spanien geltenden steuerrechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Rentabilität, Vermietung und Nutzung der Immobilie

Die Costa Blanca gehört zu den Regionen mit dem größten Potenzial für rentable Investitionen in Spanien – insbesondere in Städten wie Benidorm, wo die touristische Nachfrage über das ganze Jahr hinweg konstant bleibt. Dieser Umstand macht den Kauf einer Immobilie sowohl für die eigene Nutzung als auch als Investition besonders attraktiv.

Allerdings ist es in vielen Gebieten für eine rechtmäßige Vermietung einer Wohnung zu touristischen Zwecken erforderlich, sofern eine spezielle Lizenz vorliegt. Das Renditepotenzial hängt von Faktoren wie Lage, Art der Immobilie und der richtigen Vermietungsverwaltung ab. In der Regel erzielen gut gelegene, gepflegte Immobilien mit attraktiven Ausstattungen eine hohe Auslastung und sorgen für stabile Einnahmen.

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Bedeutung der Agentur und professioneller Begleitung

Der Kaufprozess in Spanien ist sicher, erfordert jedoch mehrere Schritte, Überprüfungen und die Koordination zwischen verschiedenen Fachleuten. Mit einer spezialisierten Immobilienagentur und einem Anwalt ist sichergestellt, dass jede Phase korrekt und ohne unnötige Risiken abgewickelt wird.

Die professionelle Begleitung bietet nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern erleichtert auch die Verhandlung, die Auswahl geeigneter Objekte sowie die ganzheitliche Koordination des gesamten Prozesses bis zur finalen Unterschrift.

Bevor der Kauf abgeschlossen wird, ist es entscheidend, die Investition aus einer ganzheitlichen Perspektive zu betrachten, die sowohl finanzielle als auch strategische Faktoren einschließt. Die Lage, der Zustand der Immobilie, die Nachfrage nach Mietobjekten und die Entwicklung des Marktes sind dabei ausschlaggebende Elemente, die die Rentabilität und die Sicherheit der Investition direkt beeinflussen.

Professionelle Beratung hilft, Risiken zu reduzieren, Chancen zu erkennen und Entscheidungen auf Basis verlässlicher, überprüfbarer Informationen zu treffen.

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