Acheter un bien en Espagne - coûts et procédure

Introduction

L’achat d’un logement en Espagne, en particulier sur la Costa Blanca, est devenu l’une des décisions les plus fréquentes chez les acheteurs internationaux qui cherchent à investir ou à vivre dans des zones comme Benidorm, Alicante, Finestrat ou Torrevieja. Cette région se distingue par sa stabilité, la forte demande immobilière et sa capacité à générer de la rentabilité grâce à la location tout au long de l’année.

Cependant, acheter un bien en Espagne implique de comprendre non seulement le prix du logement, mais aussi tous les aspects juridiques, financiers et administratifs qui font partie du processus. Pour que l’achat soit sûr et efficace, il est essentiel de connaître chaque étape, de la sélection du logement jusqu’à la signature devant notaire et l’inscription au registre de la propriété.

Ce contenu a été structuré comme un guide complet pour acheter un logement en Espagne, dans lequel sont expliqués les coûts réels, la documentation nécessaire, les différences entre un bien neuf et un bien de revente, les obligations après l’achat ainsi que les facteurs clés qui déterminent un investissement immobilier sûr et rentable sur la Costa Blanca.

Benidorm I Alicante I Finestrat I Altea I Calpe

Différences entre un logement neuf et un logement d’occasion

Le marché immobilier en Espagne se divise en deux grandes catégories : le neuf et la revente.
Comprendre cette différence est essentiel, car elle a un impact direct sur les impôts, l’état du bien et le type d’investissement.

Dans le cas du neuf, l’acheteur acquiert le bien directement auprès du promoteur. Ce type de logement
respecte les normes les plus récentes en matière d’efficacité énergétique et de qualité de construction, et, dans de nombreux cas, fait partie de
lotissements modernes avec des espaces communs tels qu’une piscine, une salle de sport ou encore une sécurité privée. D’un point de vue fiscal,
le neuf est soumis à la TVA, qui est actuellement de 10 %, ainsi qu’à l’impôt AJD, qui se situe généralement entre 1 % et 1,5 %.
Ce type de propriété nécessite souvent moins d’entretien initial, mais entraîne un coût total
légèrement supérieur en raison de la charge fiscale.

De l’autre côté, le logement de revente est celui qui est acheté à un particulier. Il est généralement situé
dans des zones plus établies, près de la plage ou du centre-ville, ce qui le rend particulièrement attrayant pour la location
ou pour un usage immédiat. Dans ce cas, l’impôt applicable est l’ITP, qui, dans la Communauté valencienne, tourne autour de 10 %.
Si le prix d’achat peut être plus compétitif, il est important de tenir compte d’éventuels travaux de rénovation ou de mises à jour.

Coûts réels d’achat et structure des dépenses

L’une des erreurs les plus fréquentes commises par des acheteurs étrangers consiste à se focaliser uniquement sur le prix du bien immobilier, sans tenir compte
du coût total réel de l’opération. En Espagne, l’achat d’un logement implique une série de dépenses obligatoires qui doivent être anticipées dès le départ.

À titre indicatif, l’acheteur doit prévoir entre un 11% et 13% supplémentaires par rapport au prix d’achat, selon
s’il s’agit d’un bien neuf ou d’un logement d’occasion.

Pour mieux s’en rendre compte, pour un bien au prix de 300.000€, le coût final peut se situer approximativement entre 334.000€
et 337.500€. Cet écart s’explique principalement par le type d’impôt applicable : TVA pour l’achat dans le neuf ou ITP sur le marché secondaire.

Au-delà de l’impôt, d’autres coûts indispensables font partie du processus :

Notaire, chargé d’acter la vente et de donner une valeur juridique à l’acte notarié, avec un coût habituel entre 1.200€ et 2.000€

Registre de la Propriété, qui garantit la bonne inscription du nouveau propriétaire, avec un coût approximatif de 600€ à 1.000€

Frais administratifs, tels que l’émission d’un chèque bancaire, l’obtention du NIE ou des démarches complémentaires, environ 500€

Avocat, dont le rôle est de vérifier l’ensemble des documents, de détecter d’éventuelles charges et de coordonner le processus d’achat,
avec des honoraires généralement entre le 1% et 2% de la valeur du bien, avec un minimum habituel proche de 2.000€

En cas de financement hypothécaire, il faut ajouter le coût de la expertise, indispensable pour que la banque détermine la valeur réelle
du bien. Prévoir correctement ces dépenses dès le début permet d’éviter des écarts dans le budget et de prendre des décisions plus sûres, en particulier pour une opération aussi importante que l’achat d’un logement en Espagne.

Exemple concret - marché primaire (logement neuf)

Pour un bien dont le prix est de 300.000€, l’acheteur doit ajouter :

TVA (10%) : env. 30.000€
AJD (1,5%) : env. 4.500€
Notaire : env. 1.600€
Enregistrement au Registre foncier : env. 800€
Autres frais administratifs : env. 500€

Les frais supplémentaires s’élèvent à environ 37.500€,
ce qui porte le coût total de l’opération à environ 337.500€.

Soit une hausse proche de 12-13% par rapport au prix initial.

Exemple réel - marché secondaire (revente)

Pour un bien au même prix de 300.000€, les frais seraient :

ITP (10%) : env. 30.000€
Notaire : env. 1.500€
Registre de la propriété : env. 800€
Autres frais administratifs : env. 500€
Avocat : env. 1.500€

Les frais supplémentaires s’élèvent à environ 34.000€, ce qui porte le coût total à environ 334.000€.

Ici, l’augmentation réelle reste d’environ 11-12%.

Documentation nécessaire et vérification juridique

Le processus d’achat exige une vérification approfondie tant de la situation de l’acquéreur que du bien, car ces deux éléments déterminent la sécurité de l’opération. Du point
de vue de l’acquéreur, il est indispensable de disposer d’un document
d’identité valide, du numéro N.I.E. et d’une compte bancaire en Espagne à partir duquel la transaction sera effectuée. En cas de demande de financement, il faudra fournir des documents attestant des revenus, de la stabilité professionnelle et un rapport de crédit du pays d’origine.

En ce qui concerne le bien, le document le plus pertinent est la Note simple, qui permet de vérifier la titularité et l’existence de charges
ou de restrictions. Il est également essentiel de contrôler le certificat énergétique, la situation des dettes envers la communauté des copropriétaires et, en cas de construction neuve, l’existence des autorisations, des garanties et le respect des exigences réglementaires par le promoteur. Cette phase est fondamentale pour éviter les risques et garantir que l’opération se déroule dans une totale transparence juridique.

Le numéro N.I.E. et l’ouverture d’un compte bancaire

Le numéro N.I.E. est une condition indispensable pour toute opération économique en Espagne, car il permet à l’acquéreur de s’identifier auprès de l’administration et d’effectuer des démarches telles que la signature chez le notaire ou le paiement des impôts. Sans ce numéro, il est impossible de formaliser l’achat ni d’achever le processus légal.

Par ailleurs, il est nécessaire de disposer d’un compte bancaire en Espagne, à partir duquel seront gérés tous les paiements liés à l’achat, y compris le prix du bien, les impôts et les frais associés. Dans la majorité des opérations, le paiement s’effectue par chèque bancaire émis par l’établissement financier, ce qui garantit la sécurité et la traçabilité de la transaction.

Comment obtenir un N.I.E. ?

Financement - processus hypothécaire

Le financement via hypothèque est une option courante parmi les acheteurs étrangers qui souhaitent optimiser leur investissement. Les banques espagnoles proposent un financement, bien que dans des conditions plus prudentes que pour les résidents, ce qui implique un examen plus approfondi du profil de l’acheteur.

En général, l’établissement financier finance entre le 60% et le 70% de la valeur du logement. Le processus commence par une préapprobation qui prend habituellement entre 10 et 20 jours, durant lesquels la banque analyse la capacité financière, les revenus et la stabilité économique de l’acheteur. Ensuite, une expertise du bien immobilier est réalisée et les conditions définitives du prêt sont établies avant sa validation finale.

Renseignez-vous sur les hypothèques en Espagne

Processus d’achat complet

Le processus d’achat en Espagne suit une structure claire et progressive qui garantit la sécurité de l’opération. Tout commence par le choix du logement, où l’on examine des facteurs tels que l’emplacement, le prix et le potentiel de revalorisation du bien sur le marché.

Une fois le bien choisi, on effectue une réservation en versant un acompte qui permet de le retirer temporairement du marché. L’étape suivante consiste en la signature du contrat d’arrhes, dans lequel sont fixées les conditions de la vente et où les deux parties s’engagent. À ce stade, l’avocat procède à une vérification complète des documents afin de s’assurer de la légalité de l’opération.

Enfin, la transaction est formalisée chez le notaire par la signature de l’acte authentique de vente. À ce moment-là, le paiement est effectué et le transfert de propriété a lieu. Par la suite, l’acte est inscrit au registre de la propriété, ce qui consolide légalement la titularité de l’acheteur.

Obligations et coûts après l’achat

Une fois l’achat finalisé, le propriétaire doit s’acquitter d’un certain nombre d’obligations périodiques qui font partie de l’entretien du bien. Parmi elles figure la taxe foncière sur les biens immobiliers (IBI), dont le montant dépend de la valeur cadastrale attribuée au logement.

Par ailleurs, dans le cas de biens situés au sein de lotissements, il est nécessaire de payer les charges de copropriété, qui couvrent l’entretien des espaces communs, les services et la gestion de l’immeuble. Les propriétaires non résidents sont également tenus de déclarer un impôt annuel, même s’ils ne louent pas le logement.

Si vous affectez la propriété à la location, il faudra déclarer les revenus perçus et respecter la réglementation fiscale en vigueur en Espagne.

Renseignez-vous sur vos obligations

Benidorm I Alicante I Finestrat I Altea I Calp

Rentabilité, location et utilisation du bien

La Costa Blanca est l’une des régions les plus prometteuses en termes de rentabilité en Espagne, notamment dans des villes comme Benidorm, où la demande touristique reste stable tout au long de l’année. Ce facteur rend l’achat d’un logement attrayant aussi bien pour un usage personnel que pour un investissement.

Cependant, pour louer légalement un logement à des fins touristiques, dans de nombreuses zones, il est nécessaire d’obtenir une licence spécifique. Le potentiel de rentabilité dépendra de facteurs tels que l’emplacement, le type de bien et la bonne gestion de la location. En général, les propriétés bien situées, en bon état et dotées de services attrayants ont tendance à conserver un taux d’occupation élevé et à générer des revenus stables.

Guide de licence touristique à Benidorm

ESTRELLAS PROPERTIES

Importance de l’agence et de l’accompagnement professionnel

Le processus d’achat en Espagne est sûr, mais il implique de nombreuses étapes, des vérifications et une coordination entre différents professionnels. Faire appel à une agence immobilière spécialisée et à un avocat garantit que chaque phase est gérée correctement, sans risques inutiles.

L’accompagnement professionnel apporte non seulement une sécurité juridique, mais facilite aussi la négociation, la sélection des biens adaptés et la coordination complète de l’ensemble du processus jusqu’à la signature finale.

Avant de conclure l’achat, il est essentiel d’analyser l’investissement dans une perspective globale qui tienne compte à la fois des facteurs financiers et stratégiques. L’emplacement, l’état du bien, la demande locative et l’évolution du marché sont des éléments déterminants qui influencent directement la rentabilité et la sécurité de l’investissement.

Recourir à un conseil professionnel permet de réduire les risques, d’identifier des opportunités et de prendre des décisions fondées sur des informations réelles et vérifiées.

Nos clients, notre meilleure référence

Madame Kamila nous a aidés à trouver la maison de nos rêves. Très professionnelle.

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Nous sommes arrivés chez Estrellas par recommandation, et ce fut une réussite totale. Une approche professionnelle : toutes les démarches étaient organisées et prêtes pour notre arrivée en Espagne. Sans connaître le marché espagnol ni la zone de la Costa Blanca, nous avons exposé à l’équipe nos préférences, et ils ont su ajuster parfaitement les options disponibles. Après avoir pris la décision d’achat et être revenus en Espagne, il ne nous a fallu que trois jours pour finaliser toutes les formalités liées à l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention du NIE et la signature chez le notaire. Nous avons été accompagnés tout au long du processus et, surtout, après avoir finalisé l’achat, ils continuent à nous proposer un service après-vente complet et restent toujours disponibles pour toute question. Avec Estrellas Properties, l’impossible devient possible. Ils ont un immense savoir-faire et une grande expérience, ce qui leur permet de résoudre même des situations qui semblent difficiles à gérer. Un salut à toute l’équipe et nous les recommandons totalement.

— Justyna

Nous sommes arrivés à Estrellas grâce à la recommandation de deux familles qui avaient acquis des biens en Espagne, avec des profils différents. Nous n’aimons pas prendre de risques : nous cherchions un investissement sûr pour la location, qui nous permette aussi, en tant que propriétaires, d’en faire un usage flexible, et de bénéficier d’un service de gestion de la propriété au plus haut niveau. Dès le premier échange téléphonique, j’ai compris qu’il ne s’agissait pas d’une agence axée sur des transactions rapides. Kamila, co-propriétaire de l’agence, accompagne ses clients tout au long du processus de choix, en apportant son expertise sans jamais exercer de pression. Elle présente l’ensemble des options possibles, ce qui permet de décider en toute confiance. Elle est toujours disponible et répond rapidement. De plus, passer du temps avec elle est un véritable plaisir, car au-delà d’être une excellente professionnelle, ayant accès aux plus belles propriétés, c’est aussi une personne formidable. Je la recommande sincèrement ! Ce fut un vrai plaisir. Kamila, merci beaucoup !

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Nous sommes allés à Benidorm avec l’intention d’acheter un bien immobilier. Après beaucoup de recherches, nous avons trouvé Estrellas, et dès l’instant où nous sommes entrés, nous ne pouvions pas être plus satisfaits. Kamila était à son bureau et, après lui avoir expliqué ce que nous cherchions en fonction de notre budget, elle n’a pu faire preuve de plus de gentillesse ni de disponibilité. Elle a organisé la visite de 5 propriétés le lendemain. Après les avoir vues et avoir choisi l’une d’entre elles, tout ce qu’elle a fait pour nous a été incroyable. En seulement 3 jours, nous avions le compte bancaire ouvert et nos numéros NIE étaient gérés. Nous avons tout confié à Kamila pendant notre retour au Royaume-Uni, et en une trentaine de semaines environ, tout était entièrement réglé. Nous ne pourrions pas être plus heureux dans notre nouvelle maison. Nous tenons aussi à souligner la présence de Marina, l’avocate, qui a été formidable. Nous recommandons totalement cet endroit et, si nous pouvions attribuer plus de 5 étoiles, nous le ferions. Un grand merci encore !

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Travailler avec Mme Kamila est un véritable plaisir. Son niveau de professionnalisme, son calme et son attitude positive impressionnent. Si seulement il y avait plus de personnes comme elle dans le monde ! Tout le processus s’est déroulé de manière exemplaire, malgré les imprévus et des situations inattendues (indépendantes de notre volonté). Je la recommande totalement ! 100 % 😊

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La meilleure agence pour moi. Même dans des transactions difficiles, et aussi après l’achat, ils continuent de soutenir et d’aider. C’est pourquoi les 5 étoiles sont plus que méritées.

— Adam Nawotka (Myjnia 24H Ciechanów)

Kamila a été très aimable et professionnelle. Merci beaucoup

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— Richard van Huizen

La meilleure agence immobilière de Benidorm, Marina et Camila m’ont aidé à trouver ma maison idéale. Mille merci.

— Inmaculada Sanchez

Je suis entré par hasard dans les bureaux d’Estrellas Properties. Marina, l’avocate du cabinet, m’a résolu bien des problèmes liés à mon achat-vente. Sans aucun doute une vraie professionnelle ! Je recommanderais cette agence à tous mes proches et à mes amis.

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Kamila nous est littéralement tombée du ciel ! Après de nombreuses mauvaises expériences avec d’autres agences, on y est enfin arrivés 🥳 nous avons signé l’acte notarié. Sans l’expérience et la patience de Kamila, nous n’aurions pas réussi. Un énorme merci, c’est une réussite partagée 💪🏼

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— Patryk Borkowski

Récemment, nous avons acheté un logement via Estrellas Properties à Benidorm et nous avons eu le plaisir absolu de travailler avec Kamila. Dès le premier instant, elle s’est montrée incroyablement attentive, professionnelle et totalement digne de confiance : une véritable pépite dans le monde de l’immobilier. Kamila nous a guidés à chaque étape du processus avec patience et dévouement, en veillant toujours à ce que nous soyons informés et en toute sérénité. Elle était toujours disponible quand nous avions des questions et, en réalité, elle a fait bien plus que ce qui était attendu pour que tout se déroule de manière fluide et sans stress. Ce que nous soulignons le plus, c’est son soutien même après la finalisation de l’achat. Elle ne s’est pas volatilisée une fois la transaction conclue : elle est restée en contact et nous a aidés dès que nous en avions besoin. Nous souhaitons également exprimer notre plus sincère gratitude à Marina, notre avocate, qui a joué un rôle fondamental tout au long du processus. Son sens du détail, sa communication claire et son professionnalisme nous ont apporté une grande tranquillité d’esprit. Marina a toujours été disponible pour expliquer

— Bora Topkaya

Très professionnels et dotés d’une excellente communication.

— Tomoroga Laurentiu

Je suis très satisfait de la collaboration avec cette entreprise, et tout particulièrement avec Kamila. Malgré quelques surprises lors de l’achat du bien, Kamila s’est occupée de tout comme il se devait. Tout au long du processus de recherche et d’achat, j’ai eu le sentiment d’être bien accompagné et pris en charge. À l’avenir, si je rachète un autre bien, ce sera sans aucun doute avec eux !

— Rafał M.

Lors de notre recherche d’un appartement, nous avons bénéficié de l’aide de Kamilla. Nous l’avons perçue comme une agent immobilier très fiable, qui veille à ce que tout le processus d’achat, au sens large, se déroule correctement. Elle fait preuve d’initiative, présente les options disponibles, mais n’est jamais insistante. Elle connaît très bien le marché et entretient de bonnes relations avec de nombreux collègues dans la région. De plus, Kamilla est une personne très agréable, qui reste elle-même dans toutes les situations. Sans aucun doute, nous la choisirions à nouveau sans hésiter. Il est également très pratique qu’en plus de l’espagnol et du polonais, elle parle anglais.

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— Marzena Bochen